Fehlt es in Luxemburg wirklich an Bauland? Eine neue Studie stellt diese oft genannte Ursache der Wohnungskrise in Frage. Demnach liegen viele nutzbare Grundstücke in den Händen weniger privater Baufirmen, die damit Angebot und Preise maßgeblich bestimmen können. 

Ob es die Großeltern sind, die Bauland für die Enkel horten, internationale Investmentfonds, die wie Heuschrecken über den luxemburgischen Immobilienmarkt herfallen, oder schlicht die Nachfrage, die das Angebot bei weitem übersteigt: Der politische Diskurs in Luxemburg kennt viele Erzählungen über die Ursachen der sich zuspitzenden Wohnungskrise. Doch meist sind die Erklärungsansätze nicht an konkreten Daten festzumachen. Sie entsprechen eher einem Bauchgefühl als einer faktischen Analyse des Marktes.

Das Problem ist offensichtlich: Die Bewegungen auf dem Immobilienmarkt sind für Außenstehende kaum nachzuvollziehen. Wer wann welches Grundstück und an wen verkauft, bleibt oft im Dunkeln. Denn in Luxemburg gibt es keinen systematischen Zugang zu den Grundbuchauszügen. Zugriff auf den gesamten Kataster haben nur Behörden und Notare.

Selbst Wissenschaftler erhalten nur begrenzten Zugang zu den sensiblen Informationen über die Eigentumsverhältnisse, meist werden die Daten dafür anonymisiert. So geht es auch dem Geografen Antoine Paccoud, der seit 2015 am „Luxembourg Institute of Socio-Economic Research“ (LISER) forscht. Zu seinen Forschungsschwerpunkten gehört der Grundbesitz und dessen soziale Folgen.

Alles aus einer Hand

Bereits 2019 konnte der 36-Jährige anhand von Katasterdaten die hohe Konzentration von Grundbesitz in den Händen von einigen Wenigen nachweisen. In einer neuen Studie beleuchtet Antoine Paccoud nun erstmals die Folgen dieser Entwicklung für den gesamten Immobilienmarkt. Die am 29. Juli im Fachmagazin „Housing Studies“ veröffentlichte Studie trägt den etwas sperrigen Titel „Land and the housing affordability crisis: landowner and developer strategies in Luxembourg’s facilitative planning context„.

Für die Arbeit hat der Sozialgeograf, gemeinsam mit den Forschern Markus Hesse, Tom Becker und Magdalena Górczyńska, die 71 größten Wohnimmobilienprojekte in Luxemburg seit 2007 analysiert. Die untersuchten Projekte entsprechen einer Gesamtfläche von rund 240 Hektar in 50 verschiedenen Gemeinden.

Um es auf den Punkt zu bringen: Jedes Mal, wenn der Perimeter erweitert wird, gibt es nur weitere Millionäre.“Antoine Paccoud, Sozialgeograf am LISER

Dabei im Fokus: die Besitzverhältnisse bei den Grundstücken. Dafür haben die Forscher jede Parzelle unterschiedlich kodiert, je nachdem, ob es sich bei dem Besitzer um eine Privatperson, eine Firma oder die öffentliche Hand handelte. Auffällig bei den Transaktionen ist die hohe Konzentration bei den Besitzverhältnissen über die gesamte Wertschöpfungskette …