Das Innenministerium will gegen die Baulandspekulation vorgehen. Mit der überarbeiteten Version des Baulandvertrags sollen die Grundstückbesitzer ermutigt werden, ihre Flächen in kürzerer Zeit zu bebauen. Gegen bestehende Baulücken kann das Gesetz allerdings nur bedingt vorgehen.
„Das, was wir bis jetzt vorgeschlagen haben, reicht in dieser Form nicht mehr aus“, sagte Taina Bofferding zu Beginn der Pressekonferenz am Donnerstag. Die Innenministerin hat die Pläne ihres Amtsvorgängers und Parteifreundes Dan Kersch ausgebaut und versucht, aus dem Baulandvertrag ein wirksames Mittel gegen die Wohnungskrise zu machen.
Demnach werden Besitzer von neu ausgewiesenem Bauland in Zukunft angehalten, innerhalb von maximal zwölf Jahren die nötigen Infrastrukturarbeiten zur Erschließung des Geländes zu beginnen. Weitere vier Jahre werden für den Wohnungsbau gestattet. Werden die Fristen nicht eingehalten, droht das Land an Wert zu verlieren.
Steigende Bedeutung der Bebauungspläne
Das „Observatoire de l’habitat“ schätzte 2016, dass trotz Wohnungskrise in Luxemburg 2.846 Hektar Bauland brach liegt. „Das entspricht etwa 4.000 Fußballfeldern“, rechnete Taina Bofferding während der Pressekonferenz vor. Da der Wert der Baufläche jährlich steigt, ist bei vielen Besitzern das Interesse gering, diese zu nutzen. Für neu ausgewiesenes Bauland soll dies nun nicht mehr möglich sein.
Unter Bofferdings Vorgänger Dan Kersch sah der Baulandvertrag noch vor, dass die Gemeinden mit den Besitzern einer neu ausgewiesenen Fläche einen Vertrag mit einer Bebauungsfrist abschließen. Läuft die Frist ab, ohne dass Arbeiten begonnen haben, fällt die Fläche erneut aus dem Bauperimeter. Neu ist allerdings, dass das Ministerium eine Maximalfrist von zwölf Jahren für die Erschließungs- und vier Jahre für die Bauarbeiten von Wohnungen festgelegt hat. Zudem wird ein Vertrag nicht mehr benötigt; eine Anpassung des allgemeinen Bebauungsplans (PAG) reicht aus.
Zukünftig sprechen die Gemeinden sich also mit den Besitzern der Grundstücke ab, bevor diese Flächen in das Bauperimeter aufgenommen werden. Die Fristen für die Erschließungs- und für die Bauarbeiten trägt die Gemeinde anschließend im PAG ein. Sollten allerdings Probleme auftauchen, etwa wenn zusätzliche Umweltstudien benötigt werden, können diese angepasst werden. Die Gemeinden können zudem von einer vereinfachten Prozedur Gebrauch machen, um punktuelle Änderungen am PAG vorzunehmen. Die Dauer der Prozedur konnte somit von einem Jahr auf sieben Monate reduziert werden.
Mehr Baufläche für die öffentliche Hand
Zusätzlich soll das neue Gesetz den sozialen Wohnungsbau fördern. Hält ein Besitzer die Frist von vier Jahren für den Bau von Wohnungen nicht ein, darf auf diesem Grundstück künftig nur noch für gemeinnützige Zwecke gebaut werden. Außerdem können die Gemeinden und der Staat die Bauherren durch den „Pacte Logement 2.0“ auffordern, bis zu 30 Prozent der Wohnungen als „logements abordables“ zu vermieten.
Da für die Gemeinden und der Staat die Fristen des Baulandvertrages nicht gelten, entsteht ein weiterer Anreiz, die Flächen an öffentliche Bauträger zu verkaufen. Haben die Erschließungsarbeiten kurz vor der Frist noch nicht begonnen, kämen fortan nur noch diese als Käufer infrage. Denn nach Ablauf der Frist ist die Fläche für mindestens sechs Jahre außerhalb des Bauperimeters. Der Besitzer hat allerdings keine Gewissheit, dass sie anschließend erneut als Bauland ausgewiesen wird. „Innerhalb von sechs Jahren finden auch Kommunalwahlen statt, sodass man nicht wissen kann, was danach mit der Fläche passiert“, sagt Taina Bofferding. Der Anreiz ist also groß, mit den Bauarbeiten zu beginnen oder die Fläche vor Ablauf der Frist zu verkaufen.
Baulücken könnten weiter bestehen
Allerdings stößt der Baulandvertrag bei den bestehenden Baulücken an seine Grenzen. Sie sind von der Pflicht einer Fristfestlegung ausgenommen. Es ist den Gemeinden freigestellt, gegen einzelne Lücken vorzugehen, „da nur sie die jeweilige Situation vor Ort kennen“, sagte Taina Bofferding. Das Ministerium wollte deshalb an dieser Stelle keine allgemein gültige Regel einführen. Es gebe zum Teil „legitime Gründe“, warum die Besitzer die Flächen nicht bebauen, so Bofferding. Als Beispiel nennt die Innenministerin etwa ein Paar, das sich erst kürzlich geschieden hat.
Das Ziel des Innenministeriums ist also in erster Linie, neue Lücken zu verhindern und nicht, die Bestehenden voll auszuschöpfen. Auch das „remembrement ministériel“ verschreibt sich dieser Logik. Sollte einer der Besitzer einer Baufläche ein Projekt verweigern, kann das Ministerium die Parzellen der verschiedenen Besitzer neu zeichnen. Der Eigentümer erhält dann einen Teil der Fläche, welche dem gesamten Projekt nicht im Weg steht. Auch hier gelten die Fristen des Baulandvertrages. Hat der Besitzer die Fläche nicht bebaut, können die Gemeinden diese also spätestens nach zwölf Jahren wieder rückklassieren.
Für die Innenministerin steht fest, dass das „Gepleischters“ und Aussprechen von Empfehlungen mittlerweile nicht mehr ausreicht. Sie hofft demnach, dass die neuen Maßnahmen zur Bewältigung der Wohnungskrise beitragen können.
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