Le gérant du groupe immobilier «Qubic» vient d’être condamné au pénal à une amende pour violation de la loi de 1915 sur les sociétés commerciales. Le promoteur a fait appel à l’investissement privé pour financer ses projets, souvent inachevés.

Depuis l’affaire «Cenaro», le parquet ne plaisante plus avec les promoteurs immobiliers qui ne se conforment pas à la loi sur les sociétés commerciales. «Qubic», sa maison mère «LR Invest» et une filiale «Corum Capital Fonds» étaient en défaut de publication de leurs comptes sociaux depuis 2018. Pour autant, ce groupe immobilier voyait grand, lorsque le marché résidentiel luxembourgeois était encore un Eldorado pour les investisseurs et les prix étaient au plafond.

Qubic a multiplié les projets de résidences et de maisons individuelles un peu partout au Grand-Duché. Le financement de son ambitieux programme est passé par un appel aux capitaux privés, à travers notamment des opérations de titrisation, sur un modèle identique à celui du groupe Cenaro, mis en faillite au début de l’année 2023. Ainsi, le promoteur, pourtant peu capitalisé, a levé quelque 40 millions d’euros auprès des investisseurs en utilisant les services de la société de titrisation «Eylau Capital».

Le recours à la titrisation était alors moins contraignant, en termes de fonds propres, de compliance et de régulation financière, que le financement conventionnel auprès des banques. Les investisseurs achetaient, à leurs risques, des obligations Qubic bien rémunérées, servant des rendements autour de 10% par an, alors que les taux des banques étaient au plancher.

Informations fantaisistes

Les informations financières communiquées par Qubic pour convaincre les investisseurs privés se sont révélées fantaisistes. Les prévisions de bénéfices étaient également hasardeuses. Les chiffres avancés n’étaient pas audités. Des informations à l’usage des investisseurs étaient même mensongères, faisant faussement état de contrats avec des assureurs («Foyer» et «Eurocaution»).

En 2022, le marché a commencé à montrer les premiers signaux de faiblesse. Dans l’après-Covid, les prix des matériaux de construction ont flambé tandis que la remontée des taux d’intérêts a privé les candidats à la propriété d’accès aux crédits bancaires. L’activité de la construction s’est brutalement ralentie. Plus rien ne se vendait. Des chantiers de logements achetés sur plan sont restés inachevés, au désespoir de nombreux acquéreurs. Pour ces derniers, ce fut la douche froide, car leurs contrats avec des sociétés de promotion ne prévoyaient pas de garanties d’achèvement, ce qu’ils ignoraient.

A l’audience publique du 29 mai 2024, le prévenu a reconnu l’intégralité des faits mis à sa charge et a exprimé son repentir.“Jugement du 5 juin 2024

Des projets immobiliers de Qubic n’avaient pas été «couverts» par des assurances de garanties d’achèvement, ce qui est pourtant obligatoire pour toutes les ventes de logements vendus en état futur d’achèvement (VEFA). Selon les informations de Reporter.lu …