Le promoteur «Qubic» est une des victimes de la crise immobilière, mais aussi un des responsables des prix fous du marché. Sous-capitalisé et surendetté, le groupe a levé des millions d’euros auprès d’investisseurs privés. Le scénario «Cenaro» semble se répéter.

Le groupe immobilier «Qubic» et sa maison mère «LR Invest» traversent une mauvaise passe. Les sociétés ont multiplié entre 2020 et 2022, lorsque le marché était à son pic de croissance et de prix, les acquisitions pour développer des projets résidentiels. Les sociétés ont fait appel à l’investissement privé et à la titrisation, pour parer aux réticences des banques à octroyer des prêts aux promoteurs. Aujourd’hui, alors que les investisseurs ont fui le marché luxembourgeois, largement surévalué, le groupe cherche à éviter le défaut de paiement.

Des projets résidentiels sont en vente et les prix en baisse, d’autres projets pourraient muter en logements en co-living, la nouvelle marotte des promoteurs qui peinent à vendre. «Eylau Capital», la société de titrisation qui avait récolté pour le compte de Qubic près de 40 millions d’euros sur le marché des capitaux, négocie actuellement un moratoire sur la dette avec les représentants des investisseurs.

Une crise des subprimes

Qubic, comme «Cenaro» il y a plus d’un an, illustre la crise des «subprimes» qui couve depuis la fin 2022 au Luxembourg. La financiarisation à l’extrême du secteur immobilier a attiré des investisseurs internationaux en quête de très hauts rendements à très court terme. Ces opérations de titrisation à gogo sur le logement ont eu pour effet de déconnecter les prix du mètre carré de toute réalité économique. Pour servir des rendements autour de 10% par an, il fallait vendre cher pour pouvoir rembourser ses créanciers.

Pour autant, la comparaison entre les deux promoteurs s’arrête aux opérations de titrisation. Car, contrairement au cas Cenaro et son système de commissions et de rétrocommissions aux intermédiaires, au coeur d’une procédure judiciaire, il n’y a, à ce stade, aucun soupçon de fraude chez Qubic.

C’était Wall Street sans la régulation. (…) Les obligations pour financer des projets de résidence sur plan se vendaient comme des petits pains.“Le commercial d’un family office ayant vendu des obligations Cenaro et Qubic

Pendant presque une décennie, les investisseurs ont placé leur argent dans des projets immobiliers sans bien regarder la consistance des dossiers, ni la solidité des promoteurs ainsi que leurs garanties. Le dossier Qubic témoigne de l’hystérie collective qui s’était emparée du marché luxembourgeois jusqu’à l’éclatement de la bulle fin 2022 …