Die Besteuerung von Gewinnen aus Immobiliengeschäften wird aktuell viel diskutiert. Eine neue Studie zeigt, dass Investmentfonds nicht nur Einfluss auf den Luxemburger Wohnungsmarkt haben, sondern auch in Berlin. Auch dort spielen die Spezialfonds „FIS“ eine Rolle.
Investoren nutzen die Luxemburger Gesellschaften und Steuerregeln, um auf Gewinne aus dem Berliner Immobilienmarkt fast keine Steuern zu zahlen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie im Auftrag des deutschen Europarlamentariers Sven Giegold (Bündnis 90/Die Grünen). Luxemburg sei ein wichtiger Standort für Immobilieninvestoren, weil es die hiesigen Regeln erlauben würden, über Zinszahlungen auf konzerninternen Krediten Gewinne zu verlagern, so eine Schlussfolgerung der Studie.
„Solche Immobilieninvestoren schaden dem Gemeinwohl doppelt: Sie belasten Normalbürger*innen durch hohe Mieten und umgehen durch Steuervermeidung ihren Beitrag an die öffentliche Hand, von der sie vor Ort profitieren“, betonte Sven Giegold in einer Stellungnahme.
Die in der Studie aufgeführten Fallbeispiele zeigen, wie die Gewinne aus Berliner Immobilien nach Luxemburg fließen. Anschließend werden sie in mehreren Fällen in Offshore-Firmen auf den Kaiman-Inseln, den Kanalinseln Guernsey und Jersey oder den USA weitergeleitet. Dabei kommen teils hybride Modelle zum Einsatz, die unter Umständen zu einer doppelten Nichtbesteuerung führen. Auf den Kaiman-Inseln etwa sind Unternehmensgewinne prinzipiell steuerfrei.
„Fonds d’Investissement Spécialisés“ im Einsatz
Es zeichnet sich ab, dass die Regierung die Besteuerung der „Fonds d’investissement spécialisés“ (FIS) reformieren wird. Diese Spezialfonds zahlen lediglich eine reduzierte „Taxe d’abonnement“ von 0,01 Prozent ihres Nettovermögens. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Fonds in Immobilien im Ausland oder in Luxemburg investieren.
In der politischen Debatte ging es bisher vor allem um die Gewinne aus inländischen Geschäften. Dabei zeigt die besagte Studie, dass sich die gleichen Fragen der Besteuerung in mehreren Fällen von Berliner Immobiliengeschäften stellen. In zwei Beispielen werden die Gewinne nicht in ein Steuerparadies wie die Kaiman-Inseln geleitet, sondern an der Spitze der Beteiligungsstruktur steht jeweils ein Luxemburger FIS. Es geht um den „Optimum Evolution Fund“ und den „TSC Fund“. Beide Fonds nutzen laut der Studie unternehmensinterne Kredite mit erhöhten Zinsen, um die Einnahmen von Berlin nach Luxemburg zu leiten.
Der „TSC Fund“ gehört zur Gruppe „Threestones Capital“ mit Sitz in Luxemburg. 2019 zahlte der Spezialfonds 55.460 Euro Steuern bei einem Gewinn von 12,7 Millionen Euro, zeigt ein Blick ins Handelsregister. Das macht eine effektive Besteuerung von 0,44 Prozent.
Lösungen gegen Steuervermeidung
„Innereuropäische Steueroasen wie Luxemburg, die Niederlande oder Irland sollten endlich aufhören, ihren europäischen Nachbarn durch legale Steuersparmodelle das Wasser abzugraben“, kommentierte Sven Giegold die Studie.
Der Autor der Studie Christoph Trautvetter vom „Netzwerk Steuergerechtigkeit Deutschland“ plädiert seinerseits für unilaterale Maßnahmen. Die deutschen Behörden könnten die Besteuerung in Luxemburg anfechten, weil die konzerninternen Kredite nicht nach marktüblichen Bedingungen durchgeführt würden. Auch eine Quellensteuer auf die entsprechenden Zinszahlungen sei denkbar.
Die Studie geht auf neue Regeln gegen Steuervermeidung wie etwa die Atad-Richtlinien ein. Unklar ist allerdings, wie sich die Maßnahmen konkret auswirken werden. Die Atad-2-Richtlinie, die gerade den Missbrauch hybrider Strukturen verhindern soll, greift noch nicht. In Deutschland wurde sie noch nicht in nationales Recht umgesetzt. In Luxemburg wurden die neuen Regeln Ende 2019 eingeführt, sie wirken sich aber in großen Teilen erst ab 2022 aus. Laut der Studie gibt es aber Anzeichen, dass Immobilienfonds ihre Geschäfte so gestalten würden, dass sie Regeln umgehen.
