Le tribunal a tranché en faveur d’un exploitant de bars à Clausen dans un litige pour des loyers impayés suite aux restrictions sanitaires. Le propriétaire a été sanctionné pour abus de droit. Les juges imposent un partage des risques entre propriétaire et locataire et c’est inédit.

Une brèche a été ouverte dans le très rigoureux droit des contrats. L’acte 2 du litige opposant la Brasserie de Luxembourg à un des cafetiers de Clausen a clairement penché du côté de ce dernier, même si toutes ses prétentions n’ont pas emporté l’assentiment des juges.

Le 28 juin, la 14e chambre du tribunal siégeant en appel en matière de bail à loyer a rendu une décision qui fera date dans le secteur des bars et restaurants, et même au-delà. Après avoir obtenu une semi-victoire en janvier dernier contre sa brasserie et propriétaire de ses locaux – une décharge partielle des loyers et avances sur charge pendant le confinement «dur» entre mars et mai 2020 -, un exploitant de bars à Clausen a vu sa requête en réduction supplémentaire de loyers validée par les juges. Le tribunal a considéré qu’en exigeant l’intégralité des loyers alors que des jauges limitant l’accueil des clients s’imposaient au secteur Horesca, le propriétaire avait commis un abus de droit. Les juges ont par ailleurs annulé la résiliation du contrat de bail qui avait été validée en première instance.

Propriétaire inflexible, locataire de bonne foi

Leur raisonnement s’est appuyé sur la notion juridique de l’exécution de bonne foi du contrat de bail, pour sanctionner l’abus de droit dans le contexte de la pandémie. En disant cela, les juges imposent pour la première fois au Luxembourg le principe d’une mutualisation des risques entre le propriétaire inflexible et son locataire de bonne foi.

L’affaire a démarré par une assignation en justice par Brasserie de Luxembourg et M. Immobilier, propriétaire des murs du complexe de Clausen pour une série d’impayés de loyers et avances sur charge.