Les propriétaires louant leurs logements n’ont pas droit à la TVA super-réduite de 3% pour réaliser des gros travaux. Appelés à trancher un litige avec le fisc, les juges estiment que les investisseurs peuvent quand même prétendre à des incitants fiscaux.

Le tribunal vient d’infliger un camouflet à l’Administration de l’Enregistrement, des Domaines et de la TVA, qui limite l’octroi de certaines aides au logement aux propriétaires occupant eux-mêmes leurs biens. Les juges ont fait une interprétation d’un règlement grand-ducal sur l’application du taux de TVA-Logement qui est aux antipodes des positions adoptées par l’administration fiscale. Cette jurisprudence constitue une brèche dans un dispositif qui a surtout vocation sociale pour faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes.

Par deux fois en un an, les juridictions ont mis à l’épreuve la réforme de 2015 réservant l’octroi de la TVA super-réduite aux seuls occupants des logements, selon la nature des travaux engagés. Les deux camps se divisent au sujet des notions de création et de rénovation de logements qui conditionnent les aides. Le taux à 3% est octroyé pour la création de logements servant uniquement à l’habitation principale. Pour la rénovation, le spectre est plus large. Le taux de faveur à 3% étend en effet son cercle de bénéficiaires aux propriétaires destinant leurs biens à la location. La frontière entre création et rénovation est mal définie par les textes. Aussi, des investisseurs tentent-ils de faire passer des travaux de reconfiguration de leurs immeubles en rénovation pour toucher des aides qui ne leur sont, en principe, pas destinées.

De trois à douze appartements

Un couple multipropriétaire a sollicité en novembre 2020 l’administration pour bénéficier du taux super-réduit de 3% dans le cadre de travaux de gros-œuvre des appartements d’un de ses immeubles «bourgeois» de la capitale. Le bâtiment de trois étages a été construit en 1930. La demande porte sur les appartements du rez-de-chaussée, des premier et deuxième étages, qui font chacun 250 mètres carrés. Le projet prévoit de diviser chaque appartement en quatre unités, soit douze unités au total.

Par création, on entend l’action d’établir ou de fonder quelconque chose qui n’existe pas encore.“Jugement du 5 juillet 2023

En décembre, l’administration fiscale refuse l’application du taux super-réduit, arguant que cette faveur, depuis une réforme entrée en vigueur le 1^er janvier 2015, «est seulement applicable pour la création de logement affecté à des fins d’habitation principale dans le chef du propriétaire du logement concerné». Le fisc estime que les travaux ne relèvent pas de la rénovation, mais de la création de logement, exclue de «la faveur fiscale» …