Die Antwort auf diese Frage wollen alle wissen, doch sie ist nicht einfach. Experten warnen vor mittelfristigen Risiken in Luxemburg. Auch wenn es keinen Grund zur Panik gibt, so sind die Preise doch inzwischen höher, als der Markt es hergibt.

Eine Immobilienblase entsteht, wenn die Preise über das hinaus gehen, was die Käufer bereit oder fähig sind zu zahlen. Der Preis entspricht dann nicht mehr dem Markt. Salopp gesagt: Die Wohnung ist teuer aber klein, schlecht ausgestattet und in Luxemburg und nicht in Paris. Und eine Blase platzt logischerweise irgendwann, die Preise sinken plötzlich und drastisch – meist um mehr als ein Fünftel.

Diese Bedingungen sind in Luxemburg (noch) nicht gegeben. Die Nachfrage ist weiterhin hoch, das heißt die Wohnungen finden reißenden Absatz. Und aufgrund des Wirtschaftswachstums und der Einwanderung gibt es keinen Grund, warum sich das ändern sollte. Gleichzeitig werden nicht ausreichend Wohnungen und Häuser gebaut, um die Nachfrage zu decken.

Die Luxemburger ächzen zwar zunehmend unter der finanziellen Last, denn die Preise steigen schneller als das Einkommen. Entsprechend steigt die Verschuldung im Verhältnis zum Lohn. Doch kaum jemand scheitert daran, seinen Kredit zurückzuzahlen.

Preise sind zu hoch für die Marktbedingungen

Allerdings warnt ein Gremium der Europäischen Zentralbank – der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) – vor den rasant steigenden Immobilienpreisen in Luxemburg. Sie könnten mittelfristig die Stabilität der hiesigen Banken gefährden.

Dass die Preise nun seit Jahren deutlich ansteigen, ist für die Experten ein Zeichen, dass die Immobilien überbewertet sind. Die Preise übersteigen den tatsächlichen, objektiven Wert der Immobilie. Eine Studie der Luxemburger Zentralbank kam zum Schluss, dass zwischen 2012 und 2017 die Überbewertung im Schnitt bei knapp sieben Prozent lag. Für Ende 2018 geht das Luxemburger „Comité du risque systémique“ von einer Überbewertung von zwölf Prozent aus.

Anschaulich wird dies, wenn man das Verhältnis von Mieten und Immobilienpreisen anschaut. Wie der Ökonom Michel-Edouard Ruben betont, steigen die Preise doppelt so schnell wie die Mieten. Die Folge: Es wird unrentabler in eine Wohnung zu investieren, um sie dann zu vermieten. Dass viele es trotzdem machen, sieht der Experte der „Fondation Idea“ als spekulatives Verhalten. Die Miete ist weniger wichtig, wenn man einen fetten Gewinn beim Verkauf der Immobilie erhofft. Und ein übertriebener Optimismus steht am Anfang jeder Blase.