16,4 Prozent: Der jüngste rekordverdächtige Anstieg bei den Immobilienpreisen verdeutlicht: Luxemburgs Wohnungsmarkt boomt, birgt aber auch systemische Risiken. Experten sprechen von einer Preisblase, in der die ausufernde Spekulation letztlich den Wohlstand des Landes bedroht.

Eine Blase wächst so lange, bis sie platzt. So banal diese Feststellung erscheint, so schwierig ist eine Aussage darüber, was diese Metapher übertragen auf Luxemburgs Immobilienmarkt realwirtschaftlich bedeutet. Denn wann genau und wieso eine Preisblase platzt, bleibt, genau wie ihre Entstehung, Spekulation.

Eine Einschätzung darüber, ob es überhaupt eine Preisblase gibt, fällt dagegen leichter. Grob umschrieben, spricht man in der Wirtschaftswissenschaft von Spekulationsblase, wenn die Preiserwartung einer Leistung oder eines Gutes deren eigentlichen Wert übersteigt. „Immobilienpreisblasen sind spekulativ überhöhte Bewertungen an den Immobilienmärkten. Dabei stehen die Preise zunehmend nicht mehr in Einklang mit den sozio-ökonomischen Bedingungen“, lautet die Definition des „Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung“.

Das Problem bei einer solchen Entwicklung: Früher oder später verkehren sich laut der marktwirtschaftlichen Lehre die Preiserwartungen in ihr Gegenteil. Die Preise fallen rasanter, als sie gestiegen sind, und bringen damit ganze Wirtschaftssysteme ins Wanken. Kurzum: Die Blase platzt. Bestes Beispiel dafür ist die sogenannte „Subprime-Krise“ 2007 in den USA, die schließlich zur bisher letzten globalen Finanzkrise führte.

Das Besondere an Spekulationsblasen am Immobilienmarkt ist die unmittelbare Wechselwirkung mit dem gesamten Finanz- und Wirtschaftssystem. Anders als etwa bei der Überpreisung von Konsumgütern steht der Wert eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in direktem Zusammenhang mit dem verfügbaren Einkommen der Bevölkerung und dem Bevölkerungswachstum.

Entscheidend ist: Wer kann sich was leisten? Und wie viele Menschen suchen gleichzeitig? Steht die Preisentwicklung nicht mehr im Einklang mit diesen beiden Faktoren, verdichten sich die Zeichen für eine Preisblase. Der Wert richtet sich dann nicht mehr nach der Nachfrage, sondern nur noch nach der Gewinnerwartung des Käufers.

Systemische Risiken eines boomenden Marktes

Befindet sich Luxemburg in einer Immobilienblase? Einheimische Politiker wiegeln bei dieser Frage stets ab. Doch viele Experten weisen seit geraumer Zeit auf problematische Entwicklungen auf Luxemburgs Immobilienmarkt hin. Eine erste Auskunft über die Preisentwicklungen geben die Quartalsberichte des Statec. Im letzten Jahrzehnt kannten die Preise nur eine Richtung: steil nach oben.

Doch selbst im Maßstab des heißen Luxemburger Immobilienmarktes ließen die jüngsten Zahlen des Statec durchaus aufhorchen. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise von Immobilien im vierten Trimester 2020 durchschnittlich um 16,4 Prozent an. In der politischen Debatte wird die Wohnungskrise bisher vor allem als zunehmendes soziales Problem wahrgenommen. Vereinfacht ausgedrückt: Der rasante Preisanstieg führt dazu, dass sich immer weniger Menschen ohne hohes Einkommen oder Eigenkapital in Luxemburg eine eigene Wohnung leisten können.

Das Einkommen der Haushalte in Luxemburg wächst weit weniger schnell als die Preise am Immobilienmarkt. Da kommen wir irgendwann einfach an natürliche Grenzen.“Julien Licheron, Wirtschaftswissenschaftler am LISER

Dabei beschäftigen die aktuellen Zahlen auf dem Wohnungsmarkt längst auch die europäischen Finanzaufsichtsbehörden, allen voran das „European Systemic Risk Board“ (ESRB). Der im Zuge der Finanz- und Eurokrise 2011 gegründete Ausschuss spricht seit Jahren von einer systemischen Gefahr für Luxemburg, mit möglichen weitreichenden Folgen für die Bürger des Landes und die einheimischen Kreditinstitute.

In seinem jüngsten Lagebericht von Anfang April kommt das ESRB jedoch zu einer neuen, durchaus bedenklichen Einschätzung. Denn eine deutliche Veränderung zeigt sich laut dem Bericht bei dem Wert der angebotenen Immobilien …