Auf den Immobilienboom droht eine Krise zu folgen: Käufer warten ab, Projekte werden aufgeschoben, die Baubranche zittert. Eigentlich müssten die Preise drastisch sinken, um die steigenden Zinsen auszugleichen. Doch Experten warnen vor den Folgen.

Schockstarre. Wohl kaum ein Wort charakterisiert die Lage auf dem Luxemburger Immobilienmarkt derzeit besser. Der Grund: Die Zinswende der Europäischen Zentralbank hat für eine Vollbremsung auf einem aufgeheizten Markt gesorgt. Die Zeichen stehen auf Rot: Es werden deutlich weniger Immobilien verkauft und gebaut.

Damit befindet sich der Immobilienmarkt in Luxemburg in einer paradoxen Situation. Denn eigentlich müsste es genügend Nachfrage nach Wohnraum geben. Etwa 10.000 Menschen kommen jedes Jahr zusätzlich ins Land – netto. Der verfügbare Wohnraum pro 1.000 Einwohner ist seit 2013 gesunken, das zeigen Zahlen der OECD. Es gibt also tendenziell weniger Wohnungen für eine steigende Einwohnerzahl.

Das Problem: Die Wohnungspreise sind in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen als die Einkommen der potenziellen Käufer. Die niedrigen Zinsen der letzten Jahre haben diese Entwicklung teilweise ausgeglichen. Sie wird aber jetzt, bei mehr als doppelt so hohen Zinsen, umso deutlicher. Vereinfacht gesagt: Die Preise sind nicht mehr mit den Finanzierungskosten der Haushalte vereinbar.

Preise müssten um ein Viertel sinken

Doch was bedeutet das konkret? Sicher ist: Immobilienpreise sind sehr zinsempfindlich. Die Rechnung, wieso das so ist, ist einfach. So rechnete Pierre Ahlborn, Geschäftsführer der „Banque de Luxembourg“, bereits im Sommer vergangenen Jahres vor, was die Zinswende für die Finanzierung bedeutet. Bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent konnte demnach eine Million Euro finanziert werden. Um bei einem Zinssatz von drei Prozent auf die gleiche monatliche Rate zu kommen, konnten bei denselben Vorbedingungen nur noch 870.000 Euro finanziert werden. Dieses Niveau ist bei vielen Privatkunden bereits jetzt überschritten.

Vielleicht ist eine Abkühlung des Immobilienmarktes eine gute Sache.“François Koulischer, Uni Luxemburg

Eine ähnliche Rechnung machte die Arbeitnehmerkammer in ihrer Analyse zum Staatshaushalt 2023. Sollten die Zinsen eine Rate von fünf Prozent erreichen, wäre ein 50 Prozent höheres Nettoeinkommen nötig, um einen Kredit von 800.000 Euro über 30 Jahre zu bekommen. Im Vergleich zu 2021 würden die monatlichen Ratenzahlungen in diesem Szenario um 1.600 Euro steigen. Bei einer Kreditsumme von 600.000 Euro wäre es ein Anstieg um 1.200 Euro und bei einer Million Euro einer von 2.000 Euro im Monat. Auch die Immobilienplattform „AtHome“ hat eine Berechnung zur Kreditfähigkeit potenzieller Käufer aufgestellt. Demnach bekommen Käufer durchschnittlich 23 Prozent weniger geliehen als noch vor einem Jahr.

Die offensichtliche Frage: Was bedeutet das für die Preise, wenn Käufer deutlich mehr zahlen müssen, um sich Geld zu leihen? Lässt sich die Kreditfähigkeit eins-zu-eins auf die Preise übertragen? Die Europäische Zentralbank hat den Einfluss der Zinsen auf den Immobilienmarkt untersucht …