Die Preise auf dem Immobilienmarkt fallen. Ein Grund zur Freude ist das nicht unbedingt. Denn dadurch droht aus der grassierenden Wohnungsnot eine handfeste Immobilienkrise zu werden. Treffen dürfte sie vor allem finanzschwache Haushalte. Eine Analyse.

Der kleine rote Knopf auf dem Immobilienportal ist neu. Wer auf ihn drückt, bekommt die „Best Deals“ angezeigt. Aktuell sind rund 2.000 Angebote in dieser Kategorie gelistet. Was vor wenigen Jahren noch gewirkt hätte wie blanker Zynismus, spiegelt die neue Realität auf dem Immobilienmarkt wider. Die Preisrallye der vergangenen Jahre ist beendet. Mehr noch: die Preise sinken, zumindest teilweise.

Was sich vor einem Jahr bereits abgezeichnet hatte, kann jetzt durch Zahlen belegt werden. Das Immobilienportal „athome.lu“ berichtet aktuell von Preisnachlässen von, je nach Region, bis zu elf Prozent. Da es sich dabei lediglich um die annoncierten und nicht um die finalen Kaufpreise handelt, könnte der reale Einbruch in Einzelfällen noch darunter liegen.

Den Abwärtstrend bestätigt die Statistikbehörde „Statec“ in ihrem jüngsten Konjunkturbarometer. Nüchtern stellt die Behörde fest, dass der Trend, der sich im letzten Quartal 2022 andeutete, auch dieses Jahr zu beobachten ist: „Les prix de vente des logements, après plusieurs années de forte progression (à deux chiffres), ont pour la première fois depuis longtemps diminué au 4e trimestre 2022 et, sur base d’estimations préliminaires, cette tendance devrait se confirmer au 1er trimestre de l’année en cours.“

Wo der Markt sich letztlich einpendeln wird, bleibt unklar. Die Quartalsberichte des „Observatoire de l’Habitat“ des staatlichen „Luxembourg Institute of Socio-Economic Research“ (Liser) werden weiteren Aufschluss geben. Doch diese bilden das Marktgeschehen erst mit zeitlicher Verzögerung ab, da die Analyse sich auf notariell beglaubigte Akte bezieht. Aktuell sei ein Abwärtstrend in allen Immobilienkategorien erkennbar, so die Forscher des Liser. Wo die Preise genau landen werden, wird man jedoch erst wissen, wenn sie längst dort gelandet sind.

Wohnungskrise tritt in neue Phase ein

Sicher ist bereits jetzt: Der Luxemburger Immobilienmarkt bewegt sich zunehmend in unbekanntes Terrain. Und die Konturen dieser neuen Landschaft bilden sich nur allmählich ab. Einige Umrisse sind jedoch bereits deutlich zu erkennen. Das hat auch mit der Charakteristik der Preisfindung am Immobilienmarkt zu tun. Einerseits ist der Markt sehr zinsempfindlich. Die Preise reagieren stärker auf Zinsanstiege als andere Güter, weil ein Großteil der Immobiliengeschäfte an ein Hypothekendarlehen gebunden ist. Andererseits haben Zinsschwankungen keinen sofortigen Effekt auf die Preise.

Selon plusieurs indicateurs, la part des ménages financièrement vulnérables au Luxembourg a augmenté entre 2018 et 2021. Notamment, le ratio dette/revenu s’est détérioré (…).“Studie der Luxemburger Zentralbank

Eine Studie der Europäischen Zentralbank geht etwa davon aus, dass ein gestiegenes Zinsumfeld erst nach rund 18 Monaten auf die Preise durchschlägt. Dafür sind die Auswirkungen tendenziell aber umso heftiger. Denn, so die Forscher derselben Studie: Besonders in einem Niedrigzinsumfeld, wie wir es die letzten Jahre kannten, verläuft die Preiskorrektur nicht linear zu den Zinsen, sondern fällt stärker aus …