Die Situation auf dem Wohnungsmarkt könnte zur waschechten Wirtschaftskrise werden. Die neue Regierung setzt dabei auf die Rezepte aus der Vergangenheit. Ob das reichen wird, um den Markt wieder in Bewegung zu bringen, ist äußerst fraglich. Eine Analyse.

„Die Philosophie dieser Maßnahmen ist, dass wieder Bewegung in den Wohnungsmarkt kommt. Dass die Menschen wieder Anreize erhalten, in den Wohnungsbau zu investieren, dass neue Wohnungen entstehen und so eine soziale Krise verhindert werden kann.“

Das ist die Diagnose über die Lage auf dem Wohnungsmarkt, die der neue Premier Luc Frieden (CSV) in seiner ersten Regierungserklärung formulierte. Vor einigen Jahren wären diese Worte noch absurd gewesen. Denn Anreize brauchten damals nur die wenigsten, um in Luxemburg in Wohnungen zu investieren. Zu hoch waren die Gewinnversprechen und zu niedrig die Zinsen. Doch seit die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinswende einleitete, hat der Markt sich grundlegend verändert. Auf den jahrelangen Boom droht eine ernste Immobilienkrise zu folgen.

Eine neue Investment-Realität

Schuld an der Misere hat auch Italien. Also zumindest ein bisschen. Denn wer sein Geld gewinnbringend anlegen will, kann derzeit italienische Staatsanleihen kaufen und bekommt über vier Prozent Rendite. Auch andere Anlagemöglichkeiten lohnen sich nach Jahren der Niedrigzinsen plötzlich wieder. Auf Festgeldkonten gibt es wieder Positivzinsen und wem italienische Schuldscheine zu riskant sind, der wird bei US-Staatsanleihen fündig.

Die neue Investment-Realität hat Folgen, nicht zuletzt für den Immobilienmarkt. Denn während klassische Anlagemöglichkeiten wieder attraktiv werden, gilt für Wohnungen das Gegenteil: zu schwer veräußerbar, zu hohes Gesamtrisiko und zu unrentabel. Auch deshalb fallen in vielen, vor allem westeuropäischen, Ländern, die Preise. Etwa in Deutschland und dort vor allem in hochpreisigen Großstädten.

In Luxemburg sieht die Lage auf dem Immobilienmarkt noch prekärer aus als in Deutschland. Denn während sich Vermieten im Nachbarland nur bedingt lohnt, rechnet es sich in Luxemburg überhaupt nicht. Die Verkaufspreise von Immobilien liegen in Luxemburg seit Jahren über den zu erwartenden Erträgen, die durch eine Vermietung zu erzielen sind.

Sind die Preise also zu hoch? Und warum senken die Marktakteure sie nicht einfach? Ist es besser nicht zu bauen, als falsch zu bauen?“

2015 lag die sogenannte „Price-to-rent“-Rate ausgeglichen bei 100 Punkten. Eine Investition in eine Wohnung amortisierte sich zu dieser Zeit, grob gesagt, allein durch die Mieterträge. Hinzu kamen steuerliche Vorteile, wie beschleunigte steuerliche Abschreibungen von Investitionen in Mietimmobilien, der sogenannte „Amortissement accéléré“.

Doch seither haben sich die Mieten und die Kaufpreise zunehmend auseinander bewegt. Die Preise sind dabei viel schneller gestiegen als die Mieten, auch wenn diese in den letzten Jahren ebenfalls angezogen haben. Laut der letzten Erhebung der CSSF liegt die „Price-to-rent“-Rate derzeit bei 172 Punkten. Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Wer aktuell eine Wohnung von 690.000 Euro nur über eine Monatsmiete von 1.800 Euro finanzieren will, der erwirtschaftet erst nach 32 Jahren einen Gewinn …