Le groupe «Cenaro» voulait révolutionner le marché immobilier en le livrant à la finance non régulée et aux investisseurs professionnels. Les années Covid ont compromis ses plans. La société de titrisation a demandé des moratoires sur des dettes. Les investisseurs s’inquiètent.

Au 120 rue Muhlenweg à Gasperich, après une longue pause, les travaux de construction ont repris en octobre. Derrière une palissade marquée du nom de «Cenaro», la société de promotion, quelques ouvriers s’activent sur le chantier d’une résidence à six appartements. Selon un prospectus de Cenaro datant de 2019, les logements de 100 m2 ont été proposés à la vente en état futur d’achèvement à 1,1 million d’euros l’unité. La résidence se trouve à quelques mètres des maisons du Sauerwiss construites dans les années 1990 par le Fonds du logement. Le quartier autrefois populaire s’est gentrifié. Les prix au mètre carré mettent le logement dans la capitale hors de portée de citoyens ordinaires et les jettent parfois hors des frontières.

Le projet du Muhlenweg témoigne surtout, au-delà des prix, de l’évolution du secteur immobilier résidentiel luxembourgeois devenu un marché hautement spéculatif. Car, pour lancer les travaux, Cenaro a fait appel au marché des capitaux au travers d’opérations peu ordinaires dans l’immobilier résidentiel local, la titrisation. Pour schématiser, le groupe a mis le monde non régulé du «shadow banking» au service de l’habitat luxembourgeois et livré ce marché aux mains d’investisseurs professionnels en quête de hauts rendements. Ce qui ne favorise pas une normalisation des prix du mètre carré.

Retour sur investissement

Le circuit conventionnel veut qu’un promoteur porte lui-même le risque de ses projets en les finançant, soit sur ses fonds propres, soit à travers des prêts bancaires et qu’il apporte dans le même temps des garanties d’achèvement des travaux aux acheteurs et futurs occupants des logements. Les apports de ces derniers se font en fonction des étapes de la construction. Dans le scénario de Cenaro, le risque est porté par les obligataires. C’est pourquoi, ils le font payer cher et qu’ils en attendent en retour des rendements élevés.

C’était le jackpot. Lorsqu’une émission privée était lancée, nous devions réagir vite, car tout le monde se battait pour profiter de ces taux exceptionnels.“Un opérateur du secteur financier

Ce n’est pas un hasard si son fondateur et dirigeant Christophe Chevallier, issu de la finance, se vantait de vouloir révolutionner le secteur immobilier luxembourgeois en faisant prépayer les projets de résidence clef en main par de la dette.

Les banques, les compagnies d’assurance et les fonds de pension se sont bousculés pour souscrire les obligations privées à échéances courtes (24 mois généralement) lancées sur le marché, attirés par des promesses de taux d’intérêts de 10% par an, voire 12% en 2019, à l’heure où les taux d’intérêts offerts par les banques centrales étaient négatifs …