Le Tribunal administratif a clarifié les règles fiscales s’appliquant à la location des chambres meublées de courte durée. La fourniture dans le prix de location des services annexes peut valoir une requalification par le fisc des revenus locatifs en bénéfice commercial.

Le sort fiscal de Carole Caspari, propriétaire de 98 chambres meublées dans la capitale et fondatrice d’Altea, leader de la location de courte durée, a été tranché le 3 décembre par le Tribunal administratif. Le jugement était attendu dans le cercle des rentiers qui tirent des revenus de la location de leur patrimoine immobilier privé sans pour autant en faire une activité commerciale. La décision des juges est à moitié rassurante pour la nation des propriétaires fonciers qui ont saucissonné d’anciennes maisons unifamiliales en petites unités d’habitation principalement destinées aux jeunes employés des firmes d’audits et d’avocats.

Cette affaire a le mérite de poser des limites, en l’absence de dispositions légales explicites, entre l’activité de gestion du patrimoine «en bon père de famille» et l’activité commerciale.

Le tribunal a donné gain de cause à l’Administration des contributions directes (ACD), qui considère l’exploitation par la femme d’affaires de six résidences comptant au total 98 chambres comme une activité commerciale dépassant la simple gestion d’un patrimoine privé. Les revenus qu’elle en tire doivent ainsi être imposés comme des bénéfices commerciaux et non être considérés comme des revenus provenant de la location de biens.

Marges entre 10 et 21%

Carole Caspari avait engagé en 2018 un bras de fer judiciaire avec le fisc après que ses bulletins d’impôts de 2014 à 2016 avaient été reclassés en revenus des collectivités et soumis à l’impôt commercial communal.

La femme d’affaires n’est pas n’importe quelle bailleuse de logements meublés, en raison de sa situation professionnelle, de l’importance de son portefeuille immobilier et des confortables marges bénéficiaires qu’elle tire de ses colocations. Son cas est particulier du fait de ses liens avec Altea, agence immobilière dont elle est actionnaire et dirigeante. En parallèle de ce business prospère de la gestion de meublés pour le compte de tiers, Carole Caspari s’est constitué son propre patrimoine immobilier qu’elle fait bien sûr gérer par sa propre agence. Le patrimoine immobilier de ses six sociétés civiles immobilières représente actuellement 12% du portefeuille d’Altea (il correspondait à 37% du portefeuille de l’agence en 2014).

Altea gère, à travers le site Internet « furnished.lu », 3.000 co-locataires par an et emploie une cinquantaine de personnes. Les chambres sont meublées et entretenues. Le forfait à charge du client comprend notamment des prestations Internet, le ménage des cuisines et salles de bains communes ainsi que les charges.

Selon les estimations de l’ACD, Carole Caspari perçoit des marges de loyers annuels par rapport aux prix d’acquisition des immeubles entre 10 et 21%. Une marge importante qui dépasse de loin les marges usuelles de la location conventionnelle. Ses avocats ont toutefois contesté cette estimation de rentabilité financière qui s’établirait à 4% et s’inscrirait donc dans les limites de la gestion d’un patrimoine familial.

Quel que soit le taux, la valorisation de ses biens sous forme de sous-location entraîne-t-elle de facto «la commercialité de l’activité de location» comme le considère le fisc luxembourgeois? La réponse des juges est nuancée.

Le délégué du gouvernement fait observer que la gestion de patrimoine privé serait, dans la très grande majorité des cas, synonyme de biens recueillis par voie successorale.»Jugement du 3 décembre 2020

Les avocats de Carole Caspari ont soutenu que l’importance de son patrimoine privé, le nombre de chambres louées et la marge réalisée n’altéraient pas la qualification de gestion du patrimoine privé. Le caractère commercial d’une activité ne pouvait pas, à leurs yeux, être analysé en fonction d’indicateurs financiers. Le dispositif légal ne le prévoit d’ailleurs pas.

Héritiers vs nouveaux propriétaires

Sur ce point, le tribunal leur a donné partiellement raison: les limitations de loyer imposées par la loi du 21 septembre 2006 ont pour seule vocation la protection du locataire vis-à-vis de son bailleur, «sans que cette limitation ait une incidence d’un point de vue fiscal».

Certains raisonnements du représentant de l’Etat venu en soutien de l’administration fiscale pour tracer la ligne à ne pas franchir pour sortir du cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé, ont de quoi surprendre. La loi luxembourgeoise ne définit pas la notion de «gestion de patrimoine privé». Pour autant, l’agent de l’Etat en a fait une appréciation pour le moins inattendue: «Le délégué du gouvernement fait observer que la gestion de patrimoine privé serait, dans la très grande majorité des cas, synonyme de biens recueillis par voie successorale», signale la décision du 3 décembre. «On entendrait donc par gestion de patrimoine privé la gestion des fruits que les biens (hérités), souvent immobiliers, génèrent de par leur nature, sans intervention majeure de leur (nouveau) propriétaire», poursuit le jugement.

Les juges administratifs se sont montrés plus cartésiens que le représentant du gouvernement. Ils ont considéré le critère de «participation à la vie économique» comme le plus pertinent pour déterminer le sort fiscal de Carole Caspari: commerçante ou simple rentière?

L’indice de la brosse à dent

«S’il est en principe vrai que même en cas d’un patrimoine immobilier important, la location de biens immobiliers est considérée comme gestion du patrimoine privé, il n’en reste pas moins qu’au vu des circonstances particulières de l’espèce, l’administration du patrimoine nécessite en raison du changement constant et rapide des locataires – les contrats ayant une durée de minimum deux semaines et de maximum 1 année – des prestations supplémentaires par rapport à ce qui est habituellement le cas des locations à court terme et la fourniture de prestations dépassant une simple activité de location, telles que les frais de ménage, les frais d’Internet et d’électricité ou la fourniture de kits de bienvenue incluant des chaussons, du savon, du shampoing et une brosse à dent, de sorte à devenir des indicateurs pour conclure que la gestion du patrimoine privé a été dépassée en faveur du caractère commercial».

Les juges ont vu également dans la rénovation des immeubles et la mise en conformité de certaines installations pour les besoins de la colocation et l’absence d’état des lieux à l’arrivée et à la sortie des locataires d’autres indices d’une activité commerciale.

Le nombre de chambres meublées appartenant à celle qui fut sacrée en 2015 la femme d’affaires de l’année, leur quote-part «non négligeable» dans le portefeuille d’Altea et la visibilité des chambres sur le site furnished.lu sont des éléments supplémentaires qui ont fait pencher la balance en faveur de l’ACD.

Les juges n’ont eu aucun doute sur la participation des SCI à la vie économique générale: «les limites de la gestion du patrimoine privé ont été dépassées», écrivent-ils.

Leur décision pourrait servir l’administration fiscale à réévaluer les dossiers d’autres contribuables tirant leurs revenus de la colocation de chambres meublées et utilisant des plateformes similaires à celle d’Altea. Le jugement du 3 décembre est toutefois susceptible d’appel.


A lire aussi